por Guadalupe Granero Realini

La Embajada Lunar vende lotes extraterrestres [2]

>> Es inevitable no pensar en varias analogías con la conquista de América, sobre todo cuando ponemos en perspectiva histórica las luchas contemporáneas por acceso a la tierra para entender cómo se organizó un patrón de ocupación basado en la desposesión y reproductor de desigualdades. En tierras que culturalmente tenían otro valor, ligado a la supervivencia pero sobre todo ligado a una cosmogonía mucho más holística que la que traían a través del océano los conquistadores, ¿qué se puso en juego para apropiársela? ¿Qué rol jugaba –y jugó, a través de todos estos siglos- la propiedad? Y en el paso del bien de uso al bien de cambio, ¿cómo se formó el valor del suelo?

Aunque aún no hemos logrado revertir injusticias estructurales en el acceso al suelo en América Latina, sí tenemos unas cuantas herramientas para entender cómo llegamos hasta donde llegamos y, jugando un poco –no tanto-, podemos imaginar cómo procesos análogos se dan incipientemente en la Luna. Un lote en la Luna y algunas cuestiones del mercado de suelos en Buenos Aires

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La tierra en las ciudades es un bien muy preciado. Y es un bien escaso. Además, claro, no se reproduce (aunque todavía podemos “producir” suelo urbano a partir del rural). Desde hace ya bastante tiempo,  la teoría de la renta urbana despliega herramientas para entender qué son los mercados de suelo, cómo se forman los precios de los lotes, qué características tienen la oferta y la demanda frente a este bien que, como decía, es bastante peculiar y, en definitiva, cómo es la dinámica de un mercado cuyo funcionamiento no puede pensarse análogamente al de otros mercados. Esto, que parece tan abstracto, es lo que está por detrás de manifestaciones tan cotidianas como la dificultad de ciertos sectores de acceder a un alquiler -que muchas veces son los pobres urbanos pero también son, por ejemplo, jóvenes de clase media-, la existencia de operaciones inmobiliarias informales, el costo del metro cuadrado en tal o cual barrio según su localización, la existencia de unidades vacías e, incluso, algo tan naturalizado como pensar en la vivienda como una forma de capitalización o, por lo menos, de seguridad económica, eso que tan técnicamente se denomina como dejar de tener un valor de uso, de pensar la vivienda como “hogar”, para pensarla como un bien de cambio.

Volvamos a la Luna. ¿Cómo se forman las rentas del suelo? Allí es difícil pensar en términos de rentas urbanas en tanto no hay nada urbanizado. Tampoco es que parezca muy coherente pensarlo en términos rurales, si entendemos que la formación primera de los precios de la tierra, en la Tierra, está asociada a su potencial productivo, es decir, a la capacidad de esa tierra para ser cultivada y tener una cosecha provechosa. Aquellos incrédulos, o compradores de historias, que son propietarios de una acre en la Luna, ¿a cuánto me venderían su parcelita?[3] Si no puedo cultivar ni un rabanito, ni tengo un colectivo intergaláctico que pase por la esquina de mi casa, ¿en qué se basarían para cotizar la transacción? De hecho, habría que preguntarse por qué la Embajada Lunar los está vendiendo a veinte dólares.

Como consecuencia, y en principio, podemos afirmar que no hay valores adicionales según una mejor localización (rentas diferenciales, les diríamos desde la teoría) operando en la formación de esos precios, ni urbanas ni rurales, ya que no hay nada aún que pueda relativizar la ubicación de un lote respecto a otro, en función de una centralidad, en su capacidad productiva/constructiva, en su aglomeración de usos (por ejemplo, de un barrio residencial reconocido por ser de un determinado estrato socioeconómico). Podríamos, pues, pensar que el valor emerge de la renta absoluta, de aquello que surge como el poder monopólico de todos aquellos que tienen la propiedad de la tierra, por el sólo hecho de poseerla. Pero en la medida es que la renta absoluta también está en relación con un sistema productivo, donde los precios se forman en función del trabajo y los medios invertidos en el producto-mercancía, pareciera que el precio de la tierra lunar tampoco tendría ahí una explicación lineal. Creo que lo interesante que empieza a manifestarse en este caso es que la preexistencia del mercado de suelo urbano terrestre condiciona el desarrollo de este proto-mercado lunar, de manera tal que los precios arbitrarios actuales para acceder a un acre lunar responden a la formación de precios acá. Claro, al final Dennis Hope, el dueño de la Luna y los planetas, está haciendo un negocio, está vendiendo sus pedacitos de Luna, para terminar su vida en la tierra; no tendría mucho sentido que los vendiera a diez centavos de dólar. Pero aún más, en este valor inicial -y podríamos conjeturar que en el supuesto caso de que sí, efectivamente, se desarrolle la vida humana en la Luna y los propietarios de la tierra se dediquen a venderla, subdividirla, alquilarla u otras operaciones inmobiliarias- lo que juega un rol central es la especulación. Pero nuevamente, es una especulación inmobiliaria de acá. Por ahora.

También es importante resaltar que, en términos de dinámica de mercados, Lunar Embassy detenta el copyright para vender propiedades lunares desde 1980, configurando así un poder monopólico para establecer el precio de sus productos. Tal como nos lo propone Dennis Hope, hoy podemos acceder a un poco de tierra lunar a un precio que se relaciona más con un “excelente regalo”, una “inversión potencial prudente”, un “gran e interesante tema de charla” o una serie de “derechos para ostentar” más que algo que “usted o una futura generación en su familia pueda visitar, desarrollar, vender para beneficio, etc.” A partir de aquí, suponiendo que la NASA efectivamente construya una base permanente en 2020 y que se empiece a dar algún tipo de urbanización extraterrestre, aún con especulación inmobiliaria de la Tierra como condicionante en la formación de precios, queda por verse cómo se formarían las rentas absolutas y diferenciales, no sólo por la oferta de tierras y su potencial uso sino por la demanda efectiva que pudiera darse para ir a vivir al satélite.

Por ahora, los dólares y los títulos de propiedad son papeles de un negocio imaginario, claro.

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Volvamos a la Tierra. A Buenos Aires, a tratar de dibujar una imagen general de la actualidad de los mercados de suelo, la estructura urbana y las condiciones de acceso a la vivienda en la ciudad.

Es fundamental nombrar algunas condiciones que son determinantes en el contexto actual de acceso a la tierra urbana: principalmente, la escasa regulación del mercado de suelo –con diferentes impactos sobre las transacciones de compra-venta y los alquileres de viviendas-; luego, en estrecha relación con este hecho, la alta densidad de la ciudad (14.200 hab/km2) que explica en parte la escasez de lotes vacíos disponibles y, finalmente, también en relación a este mercado de suelo imperfecto (¿existirá algún mercado perfecto, que funcione al pie de la letra de la teoría económica?), el hecho de que el número de viviendas desocupadas ronda, hace muchos años, el del déficit habitacional. La escasez de oferta de tierra accesible, económica, no es sorprendente en una ciudad que no cuenta con impuesto progresivo a la tierra vacante, ni aplica otras herramientas que penalicen la retención de tierra o la especulación inmobiliaria. Esta situación es definitoria respecto a las políticas urbanas que deberían implementarse, en tanto no pareciera ser tanta la necesidad de crear suelo urbano como de regular el mercado actual, permitiendo redistribuir el espacio existente.

Analizando algunos datos recientes, es remarcable que en Buenos Aires (como en el resto del país) el salario mínimo representa prácticamente la mitad del salario medio, lo cual, aunque no tiene en cuenta la dispersión y no permite analizar la brecha entre los que más ganan y los que menos, plantea un escenario inicial que nos permite algunas lecturas sobre el acceso a la vivienda de los sectores medios y bajos (haciendo una lectura rápida podemos asumir que los salarios medios son aquellos a los que accede la clase media, mientras que los salarios mínimos son destinados mayoritariamente a los sectores de bajos ingresos, que se ubican en los barrios más baratos o en asentamientos informales). También es interesante resaltar que el valor del metro cuadrado en un barrio que pueda considerarse tradicionalmente periférico, como lo es Barracas, es aproximadamente dos tercios del valor de un barrio céntrico, como lo es Retiro [4].

De acuerdo al cálculo sobre la cantidad de salarios para adquirir un lote en la ciudad, para los lotes formales se requiere casi el doble de salarios mínimos respecto a salarios medios, sean estos lotes céntricos o periféricos. Es decir, para los sectores de menores ingresos, en términos relativos, no hay diferencia en el esfuerzo que representa acceder a la compra de un terreno respecto a los sectores con salarios próximos al medio. Sin embargo, en términos absolutos, se requiere un poco menos del doble de salarios, sean mínimos o medios, para acceder a un terreno céntrico respecto a uno periférico. Esta diferencia en el costo de la tierra entre la zona norte y la zona sur de la ciudad es histórica; sin embargo, en la última década, los barrios de las comunas 4 y 8 han sido objeto de una serie de políticas urbanas que han contribuido al desarrollo de negocios inmobiliarios y a la creciente valorización de los terrenos allí localizados. A este respecto, es pertinente retomar el informe oficial Evolución de la equitatividad del valor del suelo [5], en el cual se construye un indicador que pretende reflejar la valorización diferencial de las zonas norte y sur de la ciudad. En este sentido, el informe valora positivamente la reducción del índice, en tanto “el achi­camiento de la distancia de valor entre zonas refleja que la sociedad en su conjunto considera que las diferencias urbanas no son lo suficientemente grandes como para con­validar precios distintos” estableciendo que la función del indicador es “monitorear y evaluar la magnitud en la mejora en las condiciones que propone el Modelo en términos de equidad territorial”, refiriéndose a lo establecido en el Plan Urbano Ambiental de Buenos Aires.

En tanto el informe se construye a partir de los precios de mercado del suelo relevados por la Secretaría de Planeamiento, lo que se manifiesta a través del indicador es una relación entre el promedio de precios de la zona norte y la zona sur; sin embargo, al estudiar la variación de precios en términos porcentuales entre 2003 y 2012 queda en evidencia que la reducción en el indicador se dio porque los valores en la zona sur crecieron mucho más que los de la zona norte, es decir, los barrios más baratos de la ciudad aumentaron mucho más su valor, proporcionalmente, que los barrios ocupados por la clase media-alta.

TABLA DE PRECIOS Un lote en la Luna y algunas cuestiones del mercado de suelos en Buenos Aires

Respecto al acceso informal al suelo de la ciudad, es pertinente retomar la cuestión de la densidad y la tierra disponible, y la relación entre los precios que se forman en el mercado informal en relación al formal, para comprender que en Buenos Aires la mayor parte del acceso a la vivienda por vía informal se da a través de alquileres. La alta demanda de los últimos años no sólo ha influido en el alza de los precios, sino en las tipologías, volviendo muy común el alquiler de piezas que comparten baño y cocina con otros ocupantes, y no tanto el de unidades de vivienda completas. Para un trabajador con salario mínimo, el alquiler de una pieza de 10 m2 representa casi la mitad de su ingreso mensual, mientras que para uno con salario medio representa la quinta parte. Ahora bien, en Buenos Aires, a diferencia de en otras ciudades, la población viviendo en villas y asentamientos es en su mayoría pobre, con condiciones laborales precarias y que, en el mejor de los casos, accede a un salario mínimo. De manera que esta es una de las situaciones más preocupantes y que demandan atención urgente, en tanto el mercado de alquileres informales hace que el acceso a la vivienda de los sectores más vulnerados sea, en términos relativos, muchísimo más caro que para los sectores medios y altos. Y a este respecto, es también relevante apuntar que no sólo es un tema que requiere atención desde la perspectiva económica, sino que también se ponen en juego cuestiones relacionadas con la precariedad de las condiciones habitacionales, tales como el hacinamiento o la falta de servicios públicos.

La proliferación de la demanda de alquileres, tanto formales como informales, es uno de los síntomas de procesos históricos que combinan la devaluación de los salarios y la ausencia de créditos hipotecarios accesibles y masivos, para las poblaciones más pobres pero también para otros sectores de clase media que no tienen condiciones de acceder a la compra de una vivienda.

Es urgente remarcar la necesidad de regular el mercado de suelo en Buenos Aires, en primer lugar, penalizando la retención especulativa de tierra y recuperándola, para constituir un banco de tierra pública tanto como para ampliar la oferta de alquileres; por otro lado, es fundamental abordar integralmente el mercado formal, tanto como el informal que, como dijimos, termina siendo la opción más cara para los más pobres. Finalmente, y no menos relevante, es preciso desarrollar indicadores que permitan medir efectivamente la desigualdad en el acceso a la tierra urbana, sea en relación a la vivienda como a la calidad de los servicios y equipamientos de la ciudad, para garantizar el monitoreo justo de las condiciones que determinan el funcionamiento del mercado de suelo porteño.


[1]  Gracias totales a Luis Baer por la invitación a irse a la Luna para pensar lo que pasa por acá.

[2]  Para los incrédulos, chequear acá: http://lunarembassy.com/

[3]  Ver esta entrada, genial, del blog de Hernán Casciari: http://editorialorsai.com/blog/post/la_luna_a_retazos_y_en_liquidacion

[4] Estimaciones a partir de los precios publicados en avisos clasificados inmobiliarios.

[5]  Disponible en http://ssplan.buenosaires.gob.ar/files/equitatividad.pdf